Hoofd tegen de muur

De aard van de problemen van Dubai World zou wel eens de voorbode kunnen zijn van een nieuwe ronde onrust. Als iets duidelijk is geworden, is het wel dat de waardeontwikkeling van vastgoed een sterke invloed op de stand van de wereldeconomie heeft gekregen.

Door Martine Hafkamp | Fintessa Vermogensbeheer, in samenwerking met Belegger.nl

Dat is opmerkelijk, want beleggers in vastgoed moeten vaak niets hebben van aandelen en obligaties. Ze houden er meer van hun geld te steken in iets wat tastbaar is, wat ze kunnen aanraken en waar ze verstand van (denken te) hebben.

Categorie
Toch is vastgoed en commercieel vastgoed in het bijzonder, naast aandelen, obligaties, cash en alternatieve beleggingsproducten in feite niets anders dan een beleggingscategorie, maar wel één die zich vaak afwijkend gedraagt van de andere.

Dit jaar heeft beursgenoteerd vastgoed het eveneens erg goed gedaan, maar de sector als geheel is niet uit de problemen. Waar er algemeen van uitgegaan wordt dat de beurzen negen maanden tot een jaar vooruit lopen op de reële economie, geldt voor vastgoed dat het een jaar achter de ontwikkelingen in diezelfde economie aanhobbelt.

Zware tijden
Vastgoed, uitzonderingen daargelaten natuurlijk, is met andere woorden pas de dupe van de economie als het tij aan het keren is. Het succes van commercieel vastgoed is afhankelijk van het gebruik dat ervan gemaakt wordt. Gegeven de huidige economische ontwikkelingen zou dat dus zo maar in kunnen houden dat vastgoedbeleggers nog zware tijden voor de boeg hebben, iets wat door een aantal ontwikkelingen lijkt te worden bevestigd.

Zo bleek onlangs uit officiële cijfers dat in het derde kwartaal in de Verenigde Staten de wanbetalingen op commerciële hypotheken en commercial mortgage backed securities (CMBS) tot recordhoogtes zijn gestegen. Stijgende werkloosheid en consumentenbestedingen die nog niet echt op gang willen komen, zijn er debet aan dat de directe huuropbrengsten van kantoorruimtes, winkelvastgoed en shoppingcentra en dus de cashflow onder druk staan. Als gevolg hiervan kunnen vastgoedpartijen minder eenvoudig aan hun betalingsverplichtingen richting de banken voldoen. Dat zorgt voor een enorme potentiële druk op de toch al zwakke bankbalansen.

Waarde
In de goede jaren verdubbelden veel vastgoedbeleggingen al dan niet terecht in waarde. Op basis van overspannen verwachtingen in plaats van op basis van ervaringscijfers werden door banken exorbitante, maar ook goedkope leningen verstrekt, die vervolgens weer werden doorgeschoven naar beleggers.

De komende drie jaar moet er in de Verenigde Staten alleen al op commercieel vastgoed een bedrag van maar liefst 1,4 biljoen dollar aan goedkope leningen worden afgelost dan wel geherfinancierd. Dat kan tot grote problemen leiden nu de geldstroom is opgedroogd.

Faillisement
Daar bovenop komt nog eens het gegeven dat veel van dat vastgoed zich in de portefeuilles van financiële instellingen bevindt. Sinds begin dit jaar zijn in de Verenigde Staten immers 130, veelal kleinere, regionale banken failliet gegaan, waardoor het aantal gedwongen verkopen toeneemt. Dat kan zich vertalen in verder dalende prijzen. Sinds het pieken van de markt in 2007 is de gemiddelde waarde van Amerikaans commercieel vastgoed met ruim 40 procent afgenomen.

In veel regio’s elders in de wereld is de situatie niet veel beter. Denk alleen maar aan alle bouwkavels en bouwprojecten in Dubai en Zuid-Europa die de afgelopen jaren als zekere belegging werden aangeprezen.

Waardering
Maar ook in eigen land is volgens makelaarsorganisaties commercieel vastgoed 25 procent overgewaardeerd en het aantal vastgoed cv’s en kleinere beleggingsfondsen in vastgoed dat in de problemen zit stijgende. De ‘veilige’ beleggingen en ‘gegarandeerde’ rendementen blijken het bij nader inzien niet te zijn. De rente mag dan (nog) wel uitbetaald worden, maar dat zegt niets over de vraag of de inleg ook terugkomt.

Verlies is pas verlies als het is gerealiseerd en zolang schulden niet afbetaald hoeven te worden lijkt er niets aan de hand. Toch ben ik niet enthousiast, want het ziet er naar uit dat de wereld van vastgoedbeleggers de komende jaren flink op z’n grondvesten zal schudden.