Banken branden zich aan vastgoed

Nederlandse banken snijden zich op de hypothekenmarkt in de vingers en zijn wellicht nog niet zo solide gefinancierd als zij ons willen doen geloven.

Door Martine Hafkamp | Fintessa Vermogensbeheer, in samenwerking met Belegger.nl

SNS gaf onlangs wederom openheid van zaken over zorgenkind Property Finance. Twee jaar geleden werd al het voornemen wereldkundig gemaakt om op termijn met alle internationale vastgoedfinancieringen te stoppen.

Om het risicoprofiel te verlagen en meer kapitaal vrij te maken maakte de bank-verzekeraar bij de publicatie van de derdekwartaalcijfers vorig jaar bekend dat de divisie vastgoedleningen in tweeën wordt gedeeld.

Daarmee is het lek wel boven, maar dat maakte de pijn van de afboekingen op de activiteiten van het voormalige Bouwfonds niet minder. Tijdens zijn nieuwjaarstoespraak gaf SNS-topman Ronald Latenstein aan dat de ‘negatieve impact op de groepsresultaten in 2010’ heel groot zou zijn en dat de nieuwe vastgoedbaas Jaap van Dijk een ‘zware klus’ wacht.

Bij de presentatie van de jaarcijfers werd bekend dat er door de versnelde afbouw van de totale portefeuille van 6,9 miljard euro nog eens 790 miljoen euro aan de balansvoorzieningen wordt toegevoegd.

Afboeken

Nu zal SNS niet de enige Nederlandse financiële instelling zijn die moet afboeken op de vastgoed- dan wel hypotheekportefeuille. De marktomstandigheden voor zowel commercieel vastgoed als ook de woningenmarkt blijven immers, voorzichtig uitgedrukt, bijzonder ‘uitdagend’.

Kijken we alleen al naar Nederland, dan zien we bijvoorbeeld dat in de kantorensector volgens een recent onderzoeksrapport van DTZ Zadelhoff de leegstand eind 2010 was opgelopen tot bijna 14 procent. Op niet A-locaties worden veelal huurverlagingen doorgevoerd om de bezettingsgraad nog enigszins op peil te houden. Daarmee accepteren de aanbieders de consequentie dat zij interen op hun bestaande vermogenspositie.

Winkels

Daar bovenop heeft winkelonderzoeksbureau Locatus becijferd dat de gemiddelde leegstand van winkels in Nederland vorig jaar uitkwam op 6 procent. Dat is meer dan gemiddeld. Als belangrijkste oorzaken worden de vergrijzing en de relatief lage koopkracht aangegeven.

Op de particuliere woningmarkt is de situatie niet veel beter. Vaak moeten woningverkopers hun prijzen verlagen en zelfs dan staan veel (leegstaande) woningen lang te koop.

Anders dan in de Verenigde Staten, waar particulieren hun huissleutels naar de bank kunnen opsturen als ze niet meer aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen (de ‘rinkelpost’) en ze dan van de zorgen verlost zijn, lopen in eigen land voor hypotheeknemers de verplichtingen uit hoofde van de hypotheek gewoon door. Tenminste, als zij geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie hebben afgesloten.

Kampioen

Nederland is, gestimuleerd door een riant faciliterende overheid en een kwistig hypotheken-verstrekkende financiële sector, kampioen hypotheken. De afgelopen decennia heeft het politieke spectrum, van links tot rechts, Sinterklaas gespeeld op woningmarkt. Men is er echter volledig aan voorbij gegaan dat de stimulerende maatregelen als hypotheekrenteaftrek de marktwerking van vraag en aanbod langzaam maar zeker steeds meer is gaan domineren.

Zo werden constructies rond de financiering van de eigen woning vooral ingegeven door eventuele belastingvoordelen en veel minder op basis van een verantwoorde draagkracht.

Aflossingsvrij

Een goed voorbeeld daarvan is, u hebt het misschien onlangs gezien bij Radar, de aflossingsvrije hypotheek die ongeveer vijftien jaar geleden werd geïntroduceerd. In essentie is een hypotheek ervoor bedoeld om het voor mensen, die een woning niet contant kunnen afrekenen, het toch mogelijk te maken een woning te kopen.

Maar, doordat de huizenprijzen sterk stegen en hypotheeklasten daardoor hoog werden, was dat vaak alleen nog maar betaalbaar als er aflossingsvrij gefinancierd kon worden. In ruil voor lagere maandlasten kon een fors gedeelte van de hypotheek aflossingvrij worden afgesloten. Bijkomend voordeel is nog dat door de hypotheekrenteaftrek het extra interessant wordt de schuld zo hoog mogelijk te houden.

Met een totale hypotheekschuld van 106 procent van het Bruto Nationaal Product staat Nederland bovenaan de Europese ranglijst. In Duitsland bedraagt dat percentage 48 procent, in België blijft de teller steken op 43 procent.

Risico

Door niet te sparen voor de aflossing van de hypotheek, wordt niet alleen door de hypotheeknemer risico gelopen. De banken staan net zo goed aan risico’s bloot, want vaak worden zij de eigenaar van het onroerend goed. De laatste tijd zijn zij steeds vaker bereid tegen een lagere prijs dan de boekwaarde te verkopen en moeten zij dus afboeken.

Dat gaat ten koste van de verdiensten. Waar eerst de hypotheekbomen tot in de hemel leken te groeien, lijken alle Nederlandse banken zich er, gestimuleerd door een ruimhartige Nederlandse overheid, bij nader inzien aardig mee in de vingers te snijden en zijn zij wellicht nog niet zo solide gefinancierd als zij ons willen doen geloven.

Martine Hafkamp is algemeen directeur van Fintessa Vermogensbeheer. Zij won in 2008 de Gouden Stier voor de beursvrouw van het jaar. Deze publicatie bevat beleggingsaanbevelingen, maar geen beleggingsadvies noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Volg Martine ook op Twitter.com/Martinehafkamp