De huisjes en de kruisjes

In eigen land mag er dan wel een nieuw kabinet geïnstalleerd zijn, maar het is nog maar de vraag of hierdoor er een nieuwe impuls ontstaat voor het vlottrekken van de Nederlandse woningmarkt.

Door Martine Hafkamp | Fintessa Vermogensbeheer, in samenwerking met Belegger.nl

Volgens verkoopcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zijn er in het derde kwartaal 13 procent minder huizen verkocht dan een kwartaal eerder en ook de gemiddelde verkoopprijs van woningen daalde.

Nu is door seizoensinvloeden een daling in de huizenverkopen in het derde kwartaal gebruikelijk. De onzekerheid over het al dan niet afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, de onrust over de toekomstige pensioenuitkeringen, de terughoudendheid van banken en het onbestendige beursklimaat zullen ongetwijfeld hun bijdragen aan het slechte koperssentiment.

Voorlopig wordt er niet aan de hypotheekrenteaftrek getornd, maar via de achterdeur kan hetzelfde worden bereikt. Wat te denken bijvoorbeeld van het geleidelijk ophogen van het eigenwoningforfait, waardoor er een hogere waarde bij het belastbaar inkomen moet worden opgeteld?

Spanje

In een aantal Europese landen is de situatie nog veel zorgelijker. In Spanje lieten de verkopen van bestaande woningen in augustus dan wel een stijging zien van 34 procent en die van nieuwbouwwoningen één van 26 procent, maar dat is minder goed dan het op het eerste gezicht lijkt. Volgens berekeningen staan er nog zo’n 1,4 miljoen woningen te koop.

De Spaanse overheid is er veel aan gelegen deze voorraad zo snel mogelijk te reduceren. Om de vraag nu te stimuleren is er sprake van dat de hypotheekrenteaftrek volgend jaar wordt afgeschaft.

VS

Als klap op de vuurpijl lijkt er een stok tussen de spaken van het heel voorzichtig ontluikende herstel van de Amerikaanse huizenmarkt te worden gestoken. Er zal een onderzoek worden ingesteld naar de gedwongen huisuitzettingen, de ‘foreclosures’ die de afgelopen jaren hebben plaats gevonden. Anticiperend daarop hebben de grote spelers op de hypotheekmarkt de gedwongen verkopen voorlopig opgeschort.

Het voordeel van deze maatregel is dat er voorlopig ongeveer een kwart minder woningen op de markt komt, waardoor de huizenprijzen zich kunnen herstellen. Nadelig is dat het alleen maar om uitstel van executie is en dat van uitstel geen afstel komt.

Rechten

Het onderzoek naar de foreclosures zal jaren duren en zal zich niet richten op de vraag of de gedwongen onteigeningen terecht zijn. Niemand wordt zo maar zijn huis uit gezet. Gemiddeld genomen moeten er dan twee jaar geen betalingen zijn gedaan op rente of aflossingen. Er zal worden nagegaan hoe zorgvuldig er is omgegaan met de eigendomsrechten en –plichten.

De vraag is of de procedures goed zijn gevolgd en of de juiste papieren van de juiste handtekeningen zijn voorzien. Gezien het enorme aantal huisuitzettingen en het gebrek aan (gekwalificeerd) personeel bij de banken, is de kans op fouten vrij groot. Alle, als obligaties verpakte pakketten hypotheken (mortgage backed securities), waarop eerder al honderden miljarden moesten worden afgeschreven, doen de transparantie eveneens geen goed.

Bloed

Voor het bankwezen in zowel Europa als de Verenigde Staten is de kou nog niet uit de lucht, dat lijkt me duidelijk! Er zal ongetwijfeld meer bloed vloeien uit de eens zo lucratieve en veel te makkelijk gegeven hypotheken.

Het is immers de vraag voor wiens rekening de gederfde inkomsten en de gedaalde waarde van het in beslag genomen onroerend goed komen. Als blijkt dat veel van deze verliezen (wederom) bij de banken vallen, zullen zij vanwege hun altijd nog zwakke balansen direct weer in de problemen komen. Gelukkig zijn Fannie Mae en Freddie Mac niet meer beursgenoteerd…

En, ik heb het al vaker gememoreerd, wat te denken van de miljarden euro’s Nederlands belastinggeld waarmee Wouter Bos enkele jaren geleden 80 procent van het risico van de Amerikaanse hypothekenportefeuille van ING heeft overgenomen? Hoe waarschijnlijk is het dat daar, zoals ons zo mooi werd voorgespiegeld, dat daar ooit winst op wordt gemaakt?

Martine Hafkamp is algemeen directeur van Fintessa Vermogensbeheer. Zij won in 2008 de Gouden Stier voor de beursvrouw van het jaar. Volg Martine ook op Twitter.com/Martinehafkamp