Staat de huizenmarkt op springen?

De huidige crisis is begonnen met de daling van de Amerikaanse huizenprijzen. Is de bodem daar bereikt en hoe zit het met de huizenprijzen in Europa?

Door Fred Huibers | Het Haags Effektenkantoor

In de Verenigde Staten zijn, in aanloop naar de huidige economische crisis, zeer actief hypotheekleningen verstrekt. Dankzij de ruimhartige financiering konden de Amerikaanse huizenprijzen tot 2007 in hoog tempo een recordniveau bereiken.

Wat zijn de belangrijkste redenen geweest voor die explosieve ontwikkeling? Allereerst de lage rentetarieven. Er zijn eigenlijk twee oorzaken aan te wijzen voor die lage rente. Ten eerste de bereidheid van landen zoals China om de grote overschotten vooral in Amerikaanse staatsobligaties te beleggen. Ook bij een relatief lage vergoeding.

De tweede oorzaak is dat de Amerikaanse centrale bank na het barsten van de internetbubbel chronisch de rente laag heeft gehouden om crises, zoals bijvoorbeeld 9/11, het hoofd te bieden.

Rente
In veel Europese landen waaronder Spanje, Ierland en Nederland was de rente in de jaren negentig eigenlijk ook te laag. Daardoor zijn in veel Europese landen de huizenprijzen sterk gestegen.

Een verschil tussen Europa en Amerika is dat in de V.S. veel hypotheken zijn verstrekt aan mensen die het nauwelijks konden betalen. Bij de eerste tegenslag kunnen zij de maandelijkse rente niet meer ophoesten. Deze zogeheten sub-prime hypotheekleningen zijn massaal verstrekt omdat financiële tussenpersonen op provisiebasis werkten en dus geen enkele rem hadden om mensen te verleiden om een hypotheek af te sluiten.

Veel verstrekkers van hypotheekleningen waren verre van kritisch omdat zij gewend waren om deze sub-prime hypotheken, in herverpakte gesecuritiseerde vorm, door te verkopen aan de eindbelegger.

Detoneren
In de zomer van 2007 kwamen steeds meer marktpartijen tot de conclusie dat de verwachte aanhoudende stijging van de huizenprijzen wel eens een fata morgana kon zijn. De heftige opwaartse spiraal is in no time in omgekeerde richting omgeslagen.

De detonatie van de huizenprijs-explosie heeft op zijn beurt er weer toe geleid dat een groot gat in de balansen van financiële instellingen werd geslagen, de kredietverlening stokte en daarmee de bereidheid om te investeren en consumeren sterk afnam. Dit alles heeft geresulteerd in de schokkend sterke krimp van de economische groei. De ramingen voor de economische groei van de Westerse economieën ligt rond de min vijf procent.

Huizenprijzen
In de Verenigde Staten lijkt er enige stabilisering van de huizenmarkt op te treden. De volumes lijken toe te nemen, de prijzen echter nog niet.

Wat kunnen we verwachten in Europa? Dat ziet er niet best uit. De belangrijkste maatstaf om een blik in de toekomst te werpen is de verhouding tussen inkomen en huizenprijs. Vooral door de correctie van de Amerikaanse huizenprijzen, is de stijging per saldo over de laatste veertig jaar net zoveel als de stijging van het nationaal inkomen. Dat kan zeker niet gezegd worden van de meeste Europese landen.

Scheef
In het Verenigd Koninkrijk liggen de prijzen nog 20 procent boven de trendlijn van de groei van het nationaal inkomen. In Spanje, Ierland en Nederland is deze verhouding nog een graadje schever.

Vaak wordt beweerd dat eigenaardigheden zoals het vergunningenstelsel en/of het fiscale regime deze grote verschillen kan verklaring. Wellicht is dat het geval op de korte termijn, maar op de lange duur kan de verhouding tussen woonlasten en inkomen niet eindeloos uit de pas lopen.

Zeker nu de werkloosheid oploopt, de investeringsbereidheid van de consument het af laat weten en de politiek nog wat olie op het vuur gooit door de hypotheekrenteaftrek ter discussie te stellen, is er maar één richting waarin de huizenprijzen in Nederland zullen gaan en dat is neerwaarts.