Vastgoedcrisis

Nu de huizenmarkt in de Verenigde Staten weer lijkt te herstellen, zouden we opgelucht uit kunnen kijken naar een herstel. Er staat ons echter nog veel slecht nieuws te wachten.

© HEK

Door Fred Huibers | Het Haags Effektenkantoor

De bron van de huidige economische recessie zijn dalende Amerikaanse huizenprijzen. Daar zijn jarenlang veel te veel hypotheken verstrekt aan mensen die het zich eigenlijk niet konden veroorloven om de schulden aan te gaan. Die schulden zijn, herverpakt in obligaties, weer doorverkocht met allerlei toeters en bellen (waaronder afgeleide instrumenten en credit ratings die achteraf veel te rooskleurig waren).

Impliciet gingen kopers van deze exotische obligaties er vanuit dat de huizenprijzen zouden blijven stijgen. Niets is minder waard gebleken. Toen hypotheekhouders niet langer aan hun verplichtingen konden voldoen, zijn de huizenprijzen in een vrije val geraakt.

Stabilisatie?

De afgelopen tijd lijken de huizenprijzen in een rustiger vaarwater terecht te komen. De prijzen dalen niet langer meer met grote sprongen. Betekent dit nu dat de onroerend goed niet langer een hoofdpijndossier is? Nee, want er is een tweede golf op komst: commercieel vastgoed. Dit zijn panden zoals kantoren en winkels die door eigenaars verhuurd worden.

Vrijwel zonder uitzondering hebben de eigenaars, in de goede tijden, hypotheekleningen afgesloten. De rente was immers laag, in ieder geval lager dan de huuropbrengst als percentage van de investering.

Ook projectontwikkelaars hebben enorme bedragen geleend. Tot voor kort verdrongen banken elkaar om maar geld uit te mogen lenen aan vastgoedondernemers. Het leek een safe bet: de huuropbrengst was duidelijk hoger dan de verschuldigde rente en de bank had ook nog het courante onroerend goed als onderpand.

Teveel

Met de komst van de economische recessie blijken banken toch wat overenthousiast geweest te zijn. De vastgoedprijzen zijn gezakt waardoor veel leningen niet meer voldoen aan afspraken (zogeheten convenanten) dat de hoofdsom van de lening niet meer zal bedragen dan bijvoorbeeld 75 procent van de waarde van het vastgoed dat verpand is.

Banken zitten nu tot over hun oren in leningen die eigenlijk teruggetrokken zouden moeten worden door vastgoedondernemers te dwingen het onderliggende vastgoed te verkopen en de lening af te lossen.

Banken zijn echter huiverig om dat te doen omdat er dan nog meer vastgoed op de markt komt en er, door dalende prijzen, een neerwaartse spiraal ingezet kan worden.

Extend and pretend

Banken verlengen de lening (extend) en doen alsof het geen probleem is (pretend) dat de convenanten doorbroken zijn. Zij hopen, als de vastgoedprijzen weer zouden aantrekken, de leningen alsnog afgelost te krijgen uit verkoop van het vastgoed.

Op zich niet zo gek, zij het dat er zoveel banken zijn die wachten op aantrekkende prijzen dat het onwaarschijnlijk is dat het ook zal gebeuren. Zodra de prijzen een beetje stijgen, komt er aanbod. En dat leidt onvermijdelijk tot weer dalende prijzen. Op zijn best zien we de komende tijd vastgoedprijzen die met een zaagtandbeweging niet echt van hun plaats komen.

Fred Huibers is partner hij Het Haags Effektenkantoor