Boom-bust in huizenprijzen en de politiek

De fiscale subsidie op woningbezit, de aftrekbare hypotheekrente, is een belangrijk thema in aanloop naar de verkiezingen. In de discussie wordt een belangrijk element onderbelicht: de kosten die een boom-bust cyclus in de huizenprijzen met zich meebrengt.

© HEK

Door Fred Huibers | Het Haags Effektenkantoor

Al jaren kan de belastingbetaler de rentelasten van een hypotheeklening voor de eigen woning aftrekken van het belastbaar inkomen. Dit komt neer op een subsidie van alle belastingbetalers aan hen die willen lenen om een eigen woning te financieren.

De meeste politieke partijen (uitgezonderd CDA, VVD en PVV) pleiten voor een (geleidelijke) beperking van de aftrek. De aanbevelingen komen neer op een maximering van het aftrekbare bedrag en/of een verlaging van het tarief waartegen de rente afgetrokken kan worden.

Maatregelen

Waar weinig oog voor schijnt te zijn, is het effect dat (al dan niet gesubsidieerd) lenen heeft op de huizenprijzen.Onderzoek pleit voor een belasting op lenen en dan met name op hyptheekleningen.

De onderzoekers wijzen op het uitvergrotende effect dat lenen heeft op de cyclus in huizenprijzen. Doordat er geleend wordt, kan er meer voor huizen betaald worden. Deze opwaartse druk in huizenprijzen betekent dat er weer meer geleend kan worden, enzovoort.

Door dit effect, wat door de baas van de Amerikaanse centrale bank Ben Bernanke "financial accelerator" genoemd wordt, zijn niet alleen de uitslagen naar boven groter. In de neerwaarts cyclus, die meestal door een oplopende werkloosheid en een slinkend consumentenvertrouwen wordt ingezet, slaan de huizenprijzen ook door.

Schulden

Schulden forceren mensen om tegen lagere huizenprijzen te verkopen. De onderzoekers pleiten voor een belasting op hypotheekleningen om het boom-bust effect te temperen.

Volgens hun berekeningen moet deze belasting bestaan uit een twee procent heffing op de hoogte van de aangegane hypotheeklening. Alleen als huizenprijzen door omstandigheden dalen, wordt de heffing minder.

Vervuiler betaalt

De onderzoekers vergelijken het gebruik van hypotheekleningen met vervuiling. De kosten van de excessen in de vorm van doorschietende huizenprijzen waar alle (aspirant) huizenbezitters hinder van ondervinden, moeten gedragen worden door diegenen die verantwoordelijk zijn voor die kosten: zij die met geleend geld huizen kopen.

Steeds meer landen overwegen zo'n heffing op hypotheekleningen in te voeren: China, Singapore en Canada zijn voorbeelden.

Het is opvallend dat in Nederland weliswaar de subsidie op hypotheekleningen ter discussie staat maar dat voorbijgegaan wordt aan een heffing op leningen. Misschien is dat een brug te ver en moeten taboes één voor één geslecht worden.

Fred Huibers is partner hij Het Haags Effektenkantoor